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Die Haftung des Betriebserwerbers für Versorgungslasten kann ein hohes Risiko bedeuten. So sind bei unmittelbaren Versorgungszusagen für die Verbindlichkeiten Rückstellungen in der Bilanz zu bilden, die den Unternehmenswert mindern. Werden die Versorgungszusagen über mittelbare Durchführungswege durchgeführt, muss der Erwerber Beiträge an den jeweiligen Versorgungsträger (Unterstützungskasse, Direktversicherung, Pensionskasse oder Pensionsfonds) abführen und ist mit der vom Betriebsrentengesetz angeordneten Ausfallhaftung (§ 1 Abs. 1 Satz 3 BetrAVG) belastet. 

Umfassende Haftung des Betriebserwerbers für Anwartschaften aktiver Arbeitnehmer 

Für die Haftung für Verbindlichkeiten der betrieblichen Altersversorgung gilt dabei Folgendes: Der Betriebsveräußerer bleibt Schuldner aller Versorgungsansprüche der Personen, die vom Betriebsübergang nicht betroffen sind. Das sind neben den Rentnern auch diejenigen Arbeitnehmer, die schon vor dem Betriebsübergang mit unverfallbaren Versorgungsanwartschaften aus dem Arbeitsverhältnis ausgeschieden sind. Bei Eintritt des Versorgungsfalls ist nur der Veräußerer verpflichtet, die zugesagten Leistungen zu erbringen; den Erwerber trifft keine Haftung. 

Anders liegen die Dinge hinsichtlich der aktiven Arbeitnehmer. Der nach § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehene Übergang aller Rechte und Pflichten aus dem Arbeitsverhältnis zum Zeitpunkt des Übergangs erfasst auch die vom Veräußerer erteilte Zusage auf Gewährung einer Altersversorgung. Dies bedeutet, dass der Betriebserwerber gegenüber den übernommenen Arbeitnehmern verpflichtet ist, die zugesagte Altersversorgung zu gewähren. Zum einen muss der Erwerber für den Teil der Versorgungsanwartschaften aufkommen, die während der Tätigkeitszeit beim Veräußerer erdient wurden (sog. past service). Zum anderen haftet der Erwerber für die weiteren Anwartschaften, die die übernommenen Arbeitnehmer gemäß der Versorgungszusage in der Zeit nach dem Betriebsübergang erwerben können (sog. future service). Im Gegenzug wird der frühere Veräußerer von diesen Verpflichtungen im Außenverhältnis gegenüber dem Arbeitnehmer frei. Die vorübergehende Mithaftung des Veräußerers gemäß § 613a Abs. 2 BGB ist in der Regel wirtschaftlich vernachlässigbar. Sie gilt nur für Ansprüche aktiver Arbeitnehmer, die auf den Käufer übergehen und binnen eines Jahres nach dem Übergang in den Ruhestand treten, wobei die Haftung auf die in diesem Jahr fällig werdenden Zahlungen beschränkt ist. Insgesamt ist diese Haftungsverteilung gesetzlich zwingend und von den Parteien des Betriebsübergangs nicht abdingbar. 

Einschränkungen gelten nur im Falle des Betriebsübergangs in der Insolvenz des Veräußerers. Auch hier tritt der Erwerber zwar in die Versorgungsanwartschaften der übernommenen Arbeitnehmer ein, im Versorgungsfall schuldet er jedoch nur die seit der Insolvenzeröffnung erdiente Versorgungsleistung. Für die beim Veräußerer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens erdienten unverfallbaren Anwartschaften haftet der Pensions-Sicherungs-Verein (PSV). 

Die dargestellte Haftungsverteilung gilt für alle Durchführungswege. Bei mittelbaren Durchführungswegen besteht die Besonderheit, dass die Grundverpflichtung kraft Gesetzes auf den Erwerber übergeht. Nicht von diesem gesetzlichen Übergang erfasst ist dagegen die Rechtsbeziehung zwischen dem externen Versorgungsträger und dem Veräußerer. Da aber der Erwerber gegenüber den übernommenen Arbeitnehmern aufgrund der übergegangenen Grundverpflichtung verpflichtet ist, im Versorgungsfall die Leistungen verschaffen, die diese bei einem Verbleib beim Veräußerer Arbeitgeber erhalten hätten, müssen die Rechtsbeziehungen zum Versorgungsträger außerhalb des § 613a BGB auf den Erwerber übertragen oder vom Erwerber selbständig neu begründet werden.

Wirtschaftliche Lastenverteilung im Asset Purchase Agreement regeln

§ 613a BGB bewirkt – wie gesehen – ausschließlich den Übergang der Verpflichtungen aus Versorgungszusagen im Verhältnis zu den aktiven Arbeitnehmern. Die Norm enthält jedoch keine gesetzliche Verpflichtung zwischen Betriebserwerber und Betriebsveräußerer zum finanziellen Ausgleich für diese Verpflichtungen. Es erfolgt auch kein automatischer Übergang von Aktiva des Betriebsveräußerers oder von Vermögenswerten eines externen Versorgungsträgers. 

Bei unmittelbaren Versorgungsverpflichtungen stellen beim Veräußerer bestehende Rückstellungen lediglich einen Passivposten der Bilanz dar und kein Wirtschaftsgut. Die Höhe der Rückstellungen bildet nur den handelsbilanziellen Wert der übergehenden Verbindlichkeiten ab, die zukünftig vom Erwerber zu bilanzieren sind. 

Der Betriebserwerber muss selbst darauf achten, vom Veräußerer einen angemessenen Ausgleich für die übernommenen Versorgungsverpflichtungen zu erhalten. Ziel ist es, einen Betrag zu erhalten, der die Erfüllung der zukünftigen Verpflichtungen ermöglicht. Dies erfolgt grundsätzlich durch Kaufpreisabzug oder Ausgleichszahlung entsprechend dieser bilanziellen Bewertung der übernommenen Pensionsverbindlichkeiten. Das gilt allerdings nicht, wenn die Verpflichtungen extern (z.B. in einer Pensionskasse) „gefunded″ sind und diese Finanzierung nach der Transaktion fortbesteht. Allerdings ist der tatsächliche Umfang der finanziellen Deckung sorgfältig zu überprüfen. So kann es je nach Ausgestaltung der Tarife etwa bei Pensionskassen oder Pensionsfonds zu Unterdeckung und Nachschussrisiken für den Erwerber kommen. Insgesamt ist die Ausgestaltung der wirtschaftlichen Lastenverteilung zwischen Veräußerer und Erwerber im Asset Purchase Agreement zu regeln. 

Bestreben zur Milderung der wirtschaftlichen Belastung nach dem Betriebsübergang

Betriebserwerber versuchen aufgrund der umfassenden Haftung im Nachgang eines Betriebsübergangs oftmals, die übernommenen Versorgungslasten abzumildern oder das übernommene Versorgungssystem in ein bereits bei ihnen bestehendes Versorgungssystem zu überführen.

In seinem Urteil vom 12. Juni 2019 (Az. 1 AZR 154/17) hatte das BAG nochmals  klargestellt, dass es einem Betriebserwerber nicht grundsätzlich verboten ist, kollektive Regelungen wie Versorgungsordnungen zu verschlechtern.

Versorgungsordnung des Betriebserwerbers gilt auch für übernommene Arbeitnehmer

Relativ unproblematisch lassen sich Pensionsverpflichtungen jedenfalls mit Wirkung für die Zukunft ab dem Betriebsübergang begrenzen. Hierfür muss sowohl beim Betriebsveräußerer als auch beim Betriebserwerber vor dem Betriebsübergang die betriebliche Altersversorgung jeweils durch eine Betriebsvereinbarung oder jeweils durch einen Tarifvertrag geregelt sein und das Regelwerk des Betriebserwerbers geringere Versorgungsleistungen vorsehen.

Hintergrund ist: Auch im Rahmen der betrieblichen Altersversorgung gelten – wie erläutert – die allgemeinen Regelungen des Betriebsübergangsrechts. Demnach verdrängen kollektivrechtliche Regelungen, die beim Betriebserwerber bestehen, die kollektivrechtlichen Regelungen, die die übernommenen Arbeitnehmer von ihrem alten Arbeitgeber „mitbringen″, soweit sie denselben Regelungsgegenstand haben und soweit es sich um dieselbe Regelungsebene handelt (§ 613a Abs. 1 Satz 3 BGB). Dies bedeutet, dass Regelungen aus Betriebsvereinbarungen nur von Betriebsvereinbarungen verdrängt werden können und Regelungen aus Tarifverträgen nur von Tarifverträgen.

Aber: Besitzstandswahrung beachten

Diese Verdrängung gilt bei der betrieblichen Altersversorgung allerdings nicht uneingeschränkt. Denn würden die gesetzlichen Regelungen „pur″ angewendet, würde auch für die Versorgungsanwartschaften aus der Zeit vor dem Betriebsübergang die Versorgungsregelung des Betriebserwerbers gelten.

Um dies zu verhindern, hat die Rechtsprechung für den Fall des Betriebsübergangs zugunsten der betroffenen Arbeitnehmer einen Besitzstandschutz entwickelt: Den übergehenden Arbeitnehmern muss der Besitzstand, den sie bei ihrem alten Arbeitgeber vor dem Betriebsübergang erdient haben, in aller Regel erhalten bleiben. Dies hat das BAG (Urteil v. 24. Juli 2001 – 3 AZR 660/00) damit begründet, dass die versorgungsberechtigten Arbeitnehmer, die beim bisherigen Arbeitgeber unter der Geltung der dortigen Versorgungsordnung eine bestimmte Zeit im Arbeitsverhältnis zurückgelegt hätten, darauf vertrauen dürften, dass ihnen die dort erworbenen Anwartschaften nicht mehr genommen würden. Besitzstandswahrung bedeutet in diesem Fall, dass bei Eintritt des Rentenfalls die Betriebsrente mindestens so hoch sein muss, wie sie gewesen wäre, wenn der Arbeitnehmer im Zeitpunkt des Betriebsübergangs aus dem Arbeitsverhältnis ausgeschieden wäre. Der Wert dieses Besitzstands ist gemäß § 2 BetrAVG (sog. m/n-tel Berechnung) zu berechnen.

Nur zwingende Gründe können einen Eingriff in den solchermaßen geschützten Besitzstand rechtfertigen. Dies kann der Fall sein, wenn das Unternehmen durch die Versorgungslast ausgezehrt wird. In der Praxis wird es einem Arbeitgeber kaum gelingen, dies nachzuweisen.

Sonstige Eingriffe mit Auswirkungen auf zu erwerbende Anwartschaften möglich

Möglich sind hingegen zumeist Eingriffe, die sich auf noch nicht erdiente, sondern künftig erst noch zu erwerbende Anwartschaften auswirken. Die Einzelheiten sind komplex. Dabei genügen für eine Kürzung künftiger dienstzeitabhängiger Zuwachsraten sog. sachlich-proportionale Gründe.

Ein Beispiel hierfür ist eine Versorgungsordnung, nach der der Arbeitnehmer in jedem Jahr des Arbeitsverhältnisses eine Anwartschaft auf eine Betriebsrente in Höhe von 0,5 % des Bruttojahresgehalts erhält. Soll dieser Prozentsatz für künftige Jahre auf 0,3 abgesenkt werden, muss der Arbeitgeber nachvollziehbare, anerkennenswerte und damit willkürfreie Gründe darlegen. Hierfür kann eine wirtschaftlich ungünstige Entwicklung des Unternehmens genügen (BAG, Urteil v. 13. Oktober 2015 – 3 AZR 18/14), wobei die Rechtsprechung auch in einem solchen Fall von dem Arbeitgeber im Rechtsstreit umfangreiche Darlegungen erwartet. Einer sauberen Dokumentation insbesondere der wirtschaftlichen Grundlagen des Eingriffs kommt daher eine besondere Bedeutung zu.

Praxistipp: Versorgungslasten vor dem Betriebsübergang prüfen

Für die Praxis bedeutet dies, dass die betriebliche Altersversorgung ein wichtiger Aspekt bei dem Erwerb eines Betriebs ist. Jeder Erwerber sollte im Vorfeld im Rahmen der Due Diligence prüfen, welche Versorgungszusagen bei dem Veräußerer bestehen und wie hoch die finanziellen Verpflichtungen sind. Dabei sollte aus Erwerbersicht überlegt werden, ob übernommene Versorgungszusagen unverändert fortgeführt werden können oder ob Möglichkeiten bestehen, die Versorgungslasten zu reduzieren.

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Lange hat der Bundesgerichtshof es offengelassen, ob sog. Nachbarerbbaurechte zulässig und die als solche ausgestalteten Immobilienprojekte damit überhaupt handelbar sind. In der Vergangenheit sind Nachbarerbbaurechte insbesondere bei größeren Innenstadtprojekten entstanden, wenn aufgrund der in urbanen Lagen typischerweise zersplitterten Eigentumsverhältnisse kein einheitliches Nutzungsrecht an allen das jeweilige Projekt betreffenden Grundstücken bestand. 

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 19. Dezember 2025 (V ZR 15/24) erstmalig klargestellt, dass Nachbarerbbaurechte zulässig sind. Dadurch hat er ein großes Maß an Rechtssicherheit geschaffen. Gleichzeitig macht er deutlich, wie wichtig künftig eine vorausschauende Strukturierung des Nachbarerbbaurechts ist.

Einkaufszentrum wurde über fünf Grundstücke hinweg errichtet

In einem Erbbaurechtsvertrag aus dem Jahr 1965 vereinbarten die Parteien, dass die Einbeziehung von Anliegergrundstücken zum Erbbaugrundstück zulässig ist. Weiter ist der Erbbauberechtigte nach Beendigung des Erbbaurechts verpflichtet, auf eigene Kosten die Trennung der Gebäude auf dem Erbbaugrundstück derart herbeizuführen, dass ein selbstständig nutzbares Gebäude auf dem Erbbaugrundstück entsteht. Der Erbbauberechtigte erwarb sodann angrenzende Grundstücke, teilweise zu Eigentum, teilweise als Erbbaurecht. Auf den insgesamt fünf Grundstücken errichtete er anschließend ein Einkaufszentrum, das an den Grundstücksgrenzen ohne Zerstörung nicht trennbar ist. 

Erbbauberechtigter macht Unwirksamkeit des Erbbaurechtsvertrags geltend

Zum Streit kam es, als der Erbbauberechtigte 2021 die Zahlung des Erbbauzinses einstellte. Nachdem der Grundstückseigentümer angekündigt hatte, die Zwangsvollstreckung in Höhe des rückständigen Erbbauzinses zu betreiben, erhob der Erbbauberechtigte Vollstreckungsgegenklage und machte die Unwirksamkeit des Erbbaurechtsvertrags geltend. Während das Landgericht der Klage stattgegeben hatte, wurde sie vom Oberlandesgericht auf die Berufung des Grundstückseigentümers hin abgewiesen. Die Revision des Erbbauberechtigten zum Bundesgerichtshof blieb erfolglos. 

Definition des Nachbarerbbaurechts

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst klar, was ein Nachbarerbbaurecht ist. Dabei handelt es sich um ein Erbbaurecht, das für ein bestehendes oder noch zu errichtendes Gebäude bestellt wird, das sich auf ein oder mehrere benachbarte Grundstücke erstreckt und nicht an den Grundstücksgrenzen teilbar ist. Wesentliches Merkmal des Nachbarerbbaurechts ist nach dem Bundesgerichtshof, dass sich nur ein Teil des Gebäudes auf dem Erbbaugrundstück befindet, während andere Gebäudeteile auf einem oder mehreren Nachbargrundstück(en) errichtet sind oder errichtet werden sollen – unabhängig davon, auf welcher zivilrechtlichen Grundlage die Nutzung der Nachbargrundstücke erfolgt. 

Nachbarerbbaurecht kann wirksam vereinbart werden

Der Bundesgerichtshof erklärt das Nachbarerbbaurecht für zulässig. Er verweist auf zwei Entscheidungen des erkennenden Senats aus den Jahren 1973 und Jahr 2016, die sich gegen die Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts ausgesprochen hatten. Daran hält er aber ausdrücklich nicht mehr fest, sondern schließt sich der wohl überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und juristischer Fachliteratur an. 

§ 1 Abs. 3 ErbbauRG steht Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts nicht entgegen

Bisher wurde vor allem § 1 Abs. 3 ErbbauRG gegen die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts angeführt, wonach die Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, unzulässig ist. 

Der Bundesgerichtshof dreht das Argument nun um: So spreche der Wortlaut des § 1 Abs. 3 ErbbauRG eher für die Zulässigkeit eines Nachbarerbbaurechts. Denn dort sei eine räumliche Beschränkung geregelt. Davon lasse sich aber sinnvoll nur sprechen, wenn der räumliche Ausübungsbereich des – stets auf dem ganzen Grundstück lastenden – Erbbaurechts auf einen Teil des Erbbaugrundstücks beschränkt wird. Dies sei bei einem Nachbarerbbaurecht nicht der Fall. Bei einer Erstreckung des Erbbaurechts auf andere Grundstücke würden die Befugnisse des Erbbauberechtigten also in räumlicher Hinsicht nicht beschränkt, sondern allenfalls erweitert. 

Auch aus der historischen Entstehung des § 1 Abs. 3 ErbbauRG lasse sich erkennen, dass der Gesetzgeber damit gerade nicht das Nachbarerbbaurecht, sondern vielmehr ein Erbbaurecht an einzelnen Gebäudeteilen aufgrund der damit einhergehenden Abgrenzungsschwierigkeiten ausschließen wollte. Er habe Streitigkeiten, die aus einer bereichsmäßigen Aufteilung eines Gebäudes und der damit verbundenen Zuweisung von Sondereigentum an Raumgebilden resultieren können, vermeiden wollen. Bei der Bestellung eines Nachbarerbbaurechts drohe dies nicht, da es hier kein Nebeneinander verschiedener Berechtigter gebe. Konflikte seien erst mit Beendigung des Nachbarerbbaurechts, bei einem Heimfall oder bei der Zwangsvollstreckung denkbar. Dabei handele es sich allerdings um nachbarrechtliche Fragestellungen, die von dem Regelungsumfang des § 1 Abs. 3 ErbbauRG nicht erfasst sind. 

Schließlich sprächen auch keine teleologischen Gründe gegen das Nachbarerbbaurecht. Zwar könne bei Beendigung des Erbbaurechts durch Aufhebung oder Zeitablauf oder beim Heimfall die eigentumsrechtliche Zuordnung des einheitlichen, auf mehreren Grundstücken errichteten Gebäudes schwierig sein. Vergleichbare Zuordnungsprobleme könnten aber auch bei einer grenzüberschreitenden Bebauung ohne Inanspruchnahme von (Nachbar-)Erbbaurechten entstehen. Bei der Zuordnung von sich über Grundstücksgrenzen erstreckenden Gebäudeteilen handele es sich um ein allgemeines sachenrechtliches Problem, dessen Lösung notfalls in den §§ 93 ff.,§§ 912 ff. BGB i.V.m. §§ 11 f. ErbbauRG unter Berücksichtigung der geschaffenen Besonderheiten zu suchen sei.

Es besteht ein praktisches Bedürfnis für das Nachbarerbbaurecht

Der Bundesgerichtshof hebt auch die praktischen Probleme hervor, die sich ohne die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts regelmäßig stellen. Zutreffend stellt er fest, dass für die grenzüberschreitende Errichtung eines einheitlichen Gebäudes ein dem Nachbarerbbaurecht gleichwertiges Gestaltungsmittel fehlt. Die Bestellung eines Gesamterbbaurechts sei zwar denkbar, scheitere aber häufig daran, dass nicht alle Eigentümer der für die Bebauung erforderlichen Grundstücke zum Abschluss eines einheitlichen Gesamterbbaurechtsvertrages bereit sein werden – insbesondere bei einer Vielzahl an einzubeziehenden Grundstücken. Und ganz im Sinne der aktuellen baupolitischen Debatten schließt der Bundesgerichtshof zutreffend damit, dass ein Verbot von Nachbarerbbaurechten mangels ebenso geeigneter Alternativen die mit dem Erbbaurechtsgesetz erstrebte Förderung des Bauwesens ohne Not einengen würde. 

Urteil stellt dem Erbbaurecht und dem Gesamterbbaurecht das Nachbarerbbaurecht als vollwertige Gestaltungsalternative an die Seite

Die Entwicklung komplexer Vorhaben, die sich über mehrere Grundstücke erstrecken (wie etwa Shopping Malls oder Quartiersentwicklungen), wird durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs erleichtert. Dies gilt vor allem auch deshalb, da einige Kommunen keine kommunalen Grundstücke mehr veräußern, sondern lediglich Erbbaurechte vergeben. Solche Vorhaben können künftig auch dann realisiert werden, wenn sich das entsprechende Gebäude nur teilweise auf dem Erbbaugrundstück befindet und der Entwickler an den übrigen Grundstücken ein Nutzungsrecht hält. 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs führt auch zu größerer Rechtssicherheit für bereits bestehende grenzüberschreitende (Erbbau-)Gebäude. 

Damit einher gehen darüber hinaus neue rechtliche und praktische Herausforderungen. Diesen ist mit besonderer Sorgfalt bei der vertraglichen Ausgestaltung des Nachbarerbbaurechts zu begegnen, insbesondere bei den Folgen der Beendigung des Nachbarerbbaurechts, des Heimfalls und einer etwaigen Zwangsversteigerung. 

Eine der zentralen Fragen bleibt die Eigentumszuordnung an einem unteilbaren, grundstücksübergreifenden Gebäude bei Beendigung des Nachbarerbbaurechts. Daran hängen auch weitere Fragen, wie die Höhe der ggf. vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Entschädigung. Die anwendbaren gesetzlichen Vorschriften, sofern sie überhaupt ohne Weiteres zu bestimmen sind, dürften hier kaum in jedem Einzelfall zu einer interessengerechten Lösung führen. Daher ist eine vorausschauende Strukturierung des Nachbarerbbaurechts zwingend, um – wenngleich weit in der Zukunft liegende – Konflikte zu vermeiden, die jedoch schon lange zuvor Auswirkungen auf den wirtschaftlichen Wert eines Nachbarerbbaurechts haben können. 

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