In the four articles of this venture capital series, we discuss some of the most commonly used equity and equity-like instruments used by emerging companies in the UK, the US and Canada.

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Founders of emerging companies often ask us how they should raise their first round of third-party financing.

In a rare appellate decision (CNL Logistic Solutions Pte Ltd and another v Competition and Consumer Commission of Singapore [2025] SGCAB 1), the Competition Appeal Board (the “Board”) sets out what constitutes price fixing and information-sharing conduct prohibited under section 34 of the Competition Act 2004.

Wie wichtig es ist, die gesetzlich vorgeschriebenen Informationen in Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge aufzunehmen, zeigen zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Am 21. Oktober 2025 erließ der 11. Zivilsenat gleich zwei Urteile zu den Pflichtangaben in Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen. Während es in der einen Entscheidung (Az. XI ZR 187/23) um die Frage ging, welche Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag enthalten sein müssen, damit eine Vorfälligkeitsentschädigung gefordert werden kann, war Anlass des anderen Urteils (Az. XI ZR 133/24) der Widerruf des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags wegen fehlerhafter Angabe des effektiven Jahreszinses und Nichtangabe eines mit der Bank geschlossenen Sicherungszweckvertrags. Dieser Beitrag befasst sich mit der letztgenannten Entscheidung, die zeigt, welche Folgen die fehlende Angabe des effektiven Jahreszinssatzes in Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen haben kann.

Durch eine Grundschuld besichertes Immobiliar-Verbraucherdarlehen

Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2025 (Az. XI ZR 133/24) betrifft einen typischen Anwendungsfall des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags. Eine Bank gewährte einem Verbraucher ein verzinsliches Darlehen, das zu Gunsten der finanzierenden Bank mit einer Grundschuld besichert wurde.

Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag als Spezialfall des Verbraucherdarlehensvertrags

Gem. § 491 Abs. 1 S. 2 BGB sind Verbraucherdarlehensverträge Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge. Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind in § 491 Abs. 3 BGB als entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer definiert, die entweder durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind.

Da es sich bei dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag um einen Unterfall des Verbraucherdarlehensvertrags handelt, müssen die in § 492 Abs. 2 BGB i.V.m. mit Artikel 247 §§ 6 bis 13 EGBGB genannten Pflichtangaben auch für diese beachtet werden. 

Widerruf des Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrags

Die Möglichkeit, den Immobiliar-Verbraucherdarlehnsvertrag zu widerrufen, ergibt sich aus § 495 Abs. 1 BGB i.V.m. § 355 BGB. 

In dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2025 (Az. XI ZR 133/24) zu Grunde liegenden Fall widerrief der Verbraucher den Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag aus zwei Gründen: Zum einen beanstandete er, dass der mit der Bank im Rahmen der Grundschuldbestellung geschlossene Sicherungszweckvertrag nicht in dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag angegeben wurde. Zum anderen machte er die fehlerhafte Angabe des effektiven Jahreszinses im Rahmen des Widerrufs geltend.

Widerruf mangels Angabe des geschlossenen Sicherungszweckvertrags

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass es keiner Angabe über die vom Darlehensgeber für das Immobiliar-Verbraucherdarlehen verlangten Sicherheiten bedarf. Dies ergibt sich nach der geltenden Rechtslage daraus, dass die Verpflichtung nach § 492 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 247 § 7 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB, die vom Darlehensgeber verlangten Sicherheiten im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag niederzulegen, zwar für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge gilt, sie aber nicht auf Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge anwendbar ist. Dem Fall, den der 11. Zivilsenat zu entscheiden hatte, lagen Vorschriften des EGBGB zu Grunde, die zwischenzeitlich geändert wurden. Inhaltlich macht dies jedoch keinen Unterschied, da es auch nach der damaligen Rechtslage keiner Widergabe der vom Darlehensgeber verlangten Sicherheiten im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag bedurfte.

Widerruf mangels korrekter Wiedergabe des effektiven Jahreszinses

Anders verhält es sich mit der fehlerhaften Angabe des effektiven Jahreszinses.

Gem. § 16 Abs. 1 Preisangabenverordnung handelt es sich bei dem effektiven Jahreszins um die Gesamtkosten des Verbraucherdarlehens für den Verbraucher, ausgedrückt als jährlicher Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags. Die konkrete Berechnungsmethode ist in § 16 Abs. 3 Preisangabenverordnung geregelt. Die Kenntnis des effektiven Jahreszinses ermöglicht es Verbrauchern, Angebote von Kreditinstituten zu vergleichen und gleichzeitig einen Überblick über die jährliche Gesamtbelastung der Darlehensaufnahme zu erhalten.

Der effektive Jahreszins ist nach § 492 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 247 § 6 Abs. 1 S. 2 EGBGB und § 3 Abs. 1 Nr. 3 EGBGB zwingend in Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen anzugeben.

Die Besonderheit in dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall bestand darin, dass der effektive Jahreszinssatz in dem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag zwar angegeben war, aber ein fehlerhaft zu niedriger effektiver Jahreszins im Vertrag ausgewiesen wurde. In § 494 Abs. 3 BGB ist gerade für diese Situation geregelt, dass sich der im Immobilar-Verbraucherdarlehensvertrag zugrunde gelegte Sollzinssatz um den Prozentsatz mindert, um den der effektive Jahreszins zu niedrig angegeben ist. Der Bundesgerichtshof hatte nun die bislang umstrittene Frage zu klären, ob die fehlerhafte Wiedergabe des effektiven Jahreszinses auch zur Folge haben kann, dass die Widerrufsfrist des Verbrauchers nicht beginnt. Nach einer Auffassung genüge die in § 494 Abs. 3 BGB geregelte Verringerung des Sollzinssatzes zum Schutz des Verbrauchers. Die fehlerhaft zu niedrige Angabe des effektiven Jahreszinses habe keinen Einfluss auf den Beginn der Widerrufsfrist. Nach der Gegenmeinung habe der Fehler zur Folge, dass die Widerrufsfrist nicht beginne. Der Bundesgerichtshof hat den Streit zugunsten der letztgenannten Ansicht entscheiden. Jedoch ist zu beachten, dass der Sachverhalt noch nach der früheren Rechtslage zu beurteilen war. Bis zum 12. Juni 2014 war in § 494 Abs. 7 Satz 2 BGB a.F. ausdrücklich geregelt, dass die Widerrufsfrist erst beginnt, wenn der Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags, in der die Verringerung des effektiven Jahreszinses nach § 494 Abs. 3 BGB berücksichtigt ist, erhalten hat. Zwischen dem 13. Juni 2014 und dem 20. März 2016 fand sich eine entsprechende Regelung zum Beginn der Widerrufsfrist in § 356 b Abs. 3 BGB a.F. Für Verträge, die nach der heutigen Rechtslage zu beurteilen sind, hat der vom Bundesgerichtshof entschiedene Streit dagegen keine Bedeutung. Nach der geltenden Fassung des § 356 b BGB hat die fehlerhafte Angabe des effektiven Jahreszinses keinen Einfluss auf das das Anlaufen der Widerrufsfrist.

Die Argumentation des 11. Zivilsenats mit dem Sinn und Zweck des effektiven Jahreszinses lässt sich aber auch auf die heutige Rechtslage übertragen: Da der effektive Jahreszins als eine der Transparenz dienende Rechengröße Verbrauchern einen Konditionenvergleich am Markt ermöglichen und auf diese Weise die Kreditentscheidung erleichtern soll, ist das Nachholen der korrekten Angabe des effektiven Jahreszinses sinnvoll. Obwohl ein zu niedrig angegebener effektiver Jahreszinssatz nach § 494 Abs. 3 BGB de lege lata zugunsten des Verbrauchers entsprechend nach unten korrigiert wird, ist der Darlehensgeber gem. § 494 Abs. 7 BGB verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die sich aus § 494 Abs. 3 BGB ergebende Vertragsänderung berücksichtigt ist.

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lässt sich zudem Folgendes entnehmen: Ist die Abweichung zwischen dem in dem Vertrag angegebenen effektiven Jahreszinssatz und dem tatsächlichen Jahreszins sehr gering ist, kann die Berufung des Verbrauchers auf sein wirksam ausgeübtes Widerrufsrecht im Einzelfall missbräuchlich im Sinne von § 242 BGB sein. In dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Grunde liegenden Fall betrug die Differenz zwischen dem in der Vertragsurkunde angegebenen effektiven Jahreszins und dem tatsächlichen effektiven Jahreszins 0,01 Prozentpunkte. Ob die Ausübung des Widerrufsrechts des Verbrauchers aufgrund dieser geringen Abweichung rechtsmissbräuchlich war, hat der 11. Zivilsenat selbst nicht feststellen können. Die Sache wurde zur Bewertung der Einzelfallumstände an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Unterschied zur fehlerhaften Angabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung 

Der 11. Zivilsenat stellt in dem Urteil vom 21. Oktober 2025 (Az. XI ZR 133/24) auch einen Vergleich zu fehlenden oder fehlerhaften Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in der Vertragsurkunde an: Da in dem Fall ein Anspruch des Darlehensgebers auf die Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen ist, sei das Nachholen der Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sinnlos. 

Korrektur des fehlerhaft zu niedrig angegebenen effektiven Jahreszinses 

Die Kenntnis des tatsächlichen effektiven Jahreszinses ermöglicht es dem Verbraucher, die am Markt angebotenen Konditionen zu vergleichen. Banken sollten im Falle eines zu niedrig angegebenen effektiven Jahreszinses in Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen diesen Fehler gegenüber dem Verbraucher offenlegen. Die ordnungsgemäße Information des Verbrauchers ist nachzuholen, indem ihm eine Abschrift des Vertrags, der den tatsächlichen effektiven Jahreszinssatz ausweist, zur Verfügung gestellt wird. 

Zu der notwendigen Information des Verbrauchers über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag, siehe auch: Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag

Der Beitrag Angabe eines fehlerhaften effektiven Jahreszinses im Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag erschien zuerst auf CMS Blog.

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